Собираетесь приобрести недвижимость? Что нужно знать при покупке недвижимости

Приобретение собственного жилья – это радостная новость для домочадцев, однако стоит быть бдительными. Выбор и покупка жилья считаются важными моментами в последующем заключении договора купли-продажи, поэтому следует учитывать ряд особенностей и нюансов, которые помогут избежать хитростей продавцов и обойти подводные камни, скрытые от покупателей.

Перед покупкой квартиры будущий хозяин должен иметь полное представление о своем будущем жилье. Независимо от типа здания, новостройка или вторичный рынок, владелец должен предоставить документы, подтверждающие его право на продажу собственности. Не забудьте удостовериться, что владельцем является именно тот человек, который перед вами предстанет в момент показа жилья. 

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ СТОИТ СМОТРЕТЬ? 

НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ 
Получив на руки все необходимые документы, не стоит судорожно их просматривать. Убедитесь, что вам показали все бумаги, подтверждающие собственность хозяина и право распоряжаться имуществом: 
Договор купли-продажи с предыдущим владельцем. 
Паспорт продавца. 
Договор мены или дарения. 
Решение суда, вступившее в силу, о наследстве жилья. Свидетельство о праве на наследуемое имущество или его доли. Договор ренты. 

Все эти бумаги должны быть проверены на наличие подделок. Также обратите внимание на то, кто является собственником, и кто может продать квартиру. Не исключены попытки продажи квартиры того лица, которое не имеет разрешения на это или права давать таковую доверенность на проведение сделки. 

НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ 
При покупке квартиры на первичном рынке также следует заранее определиться, будете ли вы самостоятельно проводить сделку, или же доверите процесс купли-продажи профессиональным агентствам. Оформление услуги может дорого стоить, а процесс затянуться на долгое время. При этом вас освобождают от нужды собирать документы, следить за статистикой просмотра объявлений, показывать квартиру и т.д.
 На заметку. При попытке купить квартиру самостоятельно, важно выяснить, не является ли она в собственности банка, не продается ли она по аукциону за более низкую стоимость, собирается ли должник по ипотечному кредиту вносить в течение полугода остаточный взнос. 
Первичный рынок сводит манипуляции с покупкой квартиры к безопасной сделке – через банковские реквизиты, кассовые счета своей компании или застройщика. Не исключено, что квартира могла быть куплена, но она относится к первичному рынку, так как в ней никто не жил, а лишь проводились ремонтные работы. 
Нужно проверить следующие документы: 
Выписка из ЕГРН о правах на владение недвижимостью. Выписка из УФРС или МФЦ. 
Документы с БТИ. 
Продажа может происходить по генеральной доверенности. Часто ее оформляют на агента, который представляет интересы продавца в связи с его занятостью или состоянием здоровья. 
В таких случаях проверка занимает больше времени, и помимо основных бумаг, нужно обратить внимание на следующие свидетельства: 
Доверенность. 
Сведения о нотариусе, который подписывал доверенность. Документы, подтверждающие адекватность заверенного лица и собственника квартиры. 
Количество прописанных человек из справки, полученной с паспортного стола. 
Выписка из домовой книги на наличие временно прописанных человек. 
Информация о существовании наследников первой и второй очереди. 
Наличие согласия второго супруга. 
Проверка выписок из коммунальных служб на наличие долгов через ЖЭК. 
После всех проверок можно приступать к осмотру жилого помещения. Заранее обговорите место встречи, так как может потребоваться не один день на исследование всех нюансов квартиры. 

КАК ВЫБРАТЬ И ПРОВЕРИТЬ ЖИЛЬЕ? 
Перед встречей с потенциальным продавцом свяжитесь с риэлторами, если вы работаете через агентов, а также позаботьтесь о наличии эксперта. Он поможет оценить состояние квартиры на вторичном рынке и определит примерную стоимость. 
Продавец должен также предоставить: 
смету; 
план; 
перепланировку, если она имеется (документы, подтверждающие ее законность и разрешение на нее); свидетельства, подтверждающие общую квадратуру квартиры; дополнительные сведения о состоянии. 

Обратите внимание: 
1. Все манипуляции по перепланировке квартиры требуют согласования с местным органом управления. Произвольное изменение приводит к штрафам за административное нарушение. В связи с этим эксперты должен узнать, где расположены несущие стены – по плану или при осмотре квартиры. 
2. Квадратура – при осмотре жилого помещения согласно плану, ценовая политика расчета стоимости квартиры зависит от метров, которые приходятся на жилую часть. Учитывается расположение – угловые квартиры, жилье на первых и последних этажах продаются по стоимости ниже рыночной. 3.Выписка из полицейских участков – в полиции могут быть зафиксированы нарушения со стороны бывших жильцов или соседей. Этот факт может повлиять на дальнейшее решение покупки – шумные соседи или непорядочные жильцы никогда не радуют. 
4. Наличие строительства – если по соседству кто-то делает ремонт или перестройку, запросите негласное обоснование касаемо длительности этого процесса. Постоянный шум и использование общего лифта (если он есть) некстати. 
5. Электрика – важная часть подготовительных работ. Если электрика требует замены, попросите план проведения всех точек, чтобы не напороться на оголенный провод, не сжечь счетчики и не получить ожоги. 
6. Коммуникации – весь водопровод, счетчики, газовые колонки и плиты должны быть с чипами и пломбами. Если в квартире был установлен котел, проверьте, сколько квартир в подъезде могут иметь автономное отопление. Некоторые коммунальные службы из-за повышения давления (до 5-9 этажей) не могут установить разрешение на смену типа отопления. 
7. Секции радиаторов – изучите, сколько по закону можно устанавливать секций в каждой комнате и на каждую квартиру относительно расположения и общей площади. 
8. Ремонт – проверьте качество ремонта посредством эксперта. Он сможет указать на «неровности» и выявить подводные камни перед покупкой. 
Если покупка квартиры происходит через застройщика, проверяем следующие аспекты: 
1. Состояние дома – если дом единственный в микрорайоне, поинтересуйтесь у застройщика о плане проекта. Возможно, рядом будут поводиться дополнительные стройки; а жить рядом с вечным шумом – не есть хорошо. 
2. Сдача в эксплуатацию – если дом сдан в эксплуатацию недавно, а заселены лишь 40% квартир, лифт не будет работать до тех пор, пока дом не заселят минимум 75% жильцов. 
3. Фасад – если есть бетонные плиты внешнего утепления на фасаде дома, значит, стены внутри слишком тонкие. В связи с этим шумоизоляция плохая, тепло теряется. 
4. Евроремонт – кому нужно делать евроремонт, чтоб продать квартиру? Те, кто хочет скрыть «подводные камни», всегда стараются замаскировать проблему под красивым фантиком.

5. Стены и потолки могут быть неровными, если жилье продается в сером варианте. Это дешевле, но лучше закупать квадратные метры с белой отделкой – это экономнее для застройщика из-за оптовой покупки материалов. 
6. Зима и лето – оцените состояние квартиры зимой, приложив руку к щелям вокруг дверей и окон. Так вы сможете определить, насколько квартира теплая. Летом откройте окна настежь, затем проделайте то же самое. 
7. Герметизация межпанельных швов – самая большая приятность в новостройках, при этом через полгода/год окна можно будет поменять с ремонтом откосов и подоконника.

8. Ориентация. Это важный аспект – куда смотрят окна, с какой стороны восходит солнце. Самая лучшая ориентация, когда жилье находится в восточном или юго-восточном положении.

Важно. Заранее посмотрите расположение будущей мебели хотя бы по проекту. Если есть возможность провести перепланировку, узнайте, с какими подрядчиками и фирмами работала компания застройщика. Именно они выдают разрешение на строительство и права выдавать будущим жильцам добавочные метры на пристройки и смену расположения стен.

ЧТО НАДО ЗНАТЬ ПРО РИСКИ И ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА?

После тщательной проверки, все равно остаются риски и форс-мажорные обстоятельства, которые не видны на поверхности, но могут всплыть через несколько месяцев/лет. О них стоит знать заранее, чтобы плановая покупка не увенчалась успешным приобретением «кота в мешке».

 Новостройка:

Незавершенное строительство – риск купить квартиру в перспективе через полгода. На самом деле ждать можно и 5, и 10 лет.

Финансирование за счет банка. Ненадежный финансовый источник, который предоставляет деньги на строительство – он может прогореть, обанкротиться, повысить ставки % за продажу. Банки аккредитовывают участки, чтобы потом предлагать ипотеку – это хороший знак для вас.

Статус – сомнительный статус земли означает, что застройщик не знает или не хочет показывать документы, которые подтвердят приватизацию земли. Если земля арендована до момента окончания строительства, вы не сможете приватизировать квартиру и оформить на нее собственность, так как земля уйдет к владельцу от застройщика.

Многократная продажа говорит о том, что есть риск долевой продажи одной квартиры. ДДУ – это документ договора с застройщиком на основании закона ФЗ-214, который гласит, что владельцем жилья станет хозяин, а не строительная компания.

Брак. Он может быть выявлен только после начала пользования. Котел может не подавать горячую воду из-за слабого напряжения, трубы не выдерживают давления, и т.д. Застройщик должен предоставить свидетельства об исправности инженерных коммуникаций.

Гарантии. Строительная фирма предоставляет гарантию на пользование квартиры. Это обязательное условие в соглашении купли-продажи.

Вторичное жилье:

Доверенность. Человек, который продает вам квартиру, должен иметь минимум доверенности с подписью нотариуса и всех членов, которые прописаны в ней.

Приватизация. Если собственник жилья продает квартиру в том время, как сын находится в армии, но он вписан в нее, сделка будет считаться недействительной. Без его права продажи быть не может, иначе вам придется делить свое жилье с прописанным человеком по закону.

Несогласованная продажа с другими собственниками. Если право на квартиру имеют 2 и более человек, продавец должен предоставить документы, подтверждающие его права и права прописанных собственников в долевом участии, которые передали ему возможность распоряжаться своей частью квартиры, для последующей продажи. Лучше, если они будут присутствовать при осмотре и подписании договора, или же вы с ним свяжетесь (по причине невозможности их приезда в страну).

Несовершеннолетние дети. Если у супругов есть дети, не достигшие 18-ти лет, а они имеют право на квартиру в долевом участии, вам должны предоставить согласие из органов опеки.

Дарственная. Проверьте последнего владельца квартиры на предмет того, каким образом ему досталась квартира. Дарственная позволяет ему продать квартиру, а вот наследие – только в том случае, если прошло полгода с момента оглашения завещания. В противном случае, в течение 6 месяцев после вступления в силу завещания родственники первого и второго колена могут претендовать на всю или часть квартиры.

Ремонт или капремонт может быть не оплачен предыдущим собственником. Если это так, попросите учесть это в счет суммы стоимости квартиры. После ее покупки вам придется оплачивать ремонт, если иного не было доказано перед продажей.

При долгах за коммунальные услуги, даже если они официально не подтверждены, лучше оформить в договоре пункт о том, что долги не переходят на новых жильцов. После покупки встаньте на учет коммунальных служб, чтобы все квитанции приходили на ваше имя.